6月20日，在住房和城乡建设部召开的收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展将已建成存量商品房用作保障性住房工作。
　　存量商品房收购扩围至市县，下一步应如何抓落实？
　　摸清底数、合理定价、平衡多方关系至关重要
　　会议指出，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
　　对此，中共中央党校（国家行政学院）习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员、科研部中心研究室副主任徐晓明在接受中国经济时报记者采访时分析，首先，各地要充分认识“收储”存量商品房用作保障性住房这项工作的重要性，各级政府部门要高度重视。
　　其次，要摸清底数。一是摸清本市县商品住房库存情况，包括已建成存量商品房数量、区域分布、户型、面积、价格、销售进度等信息；二是摸清本市县已开工和待开工商品住房项目情况，掌握存量商品房动态变化情况；三是摸清本市县各区域保障性住房需求状况，包括人口、收入、住房等状况，以此确定保障性住房供应数量，以及配售型和配租型保障性住房的配比。
　　再次，要确定收购规则和定价标准。保障性住房再贷款，承接主体是有保障性住房筹建任务的地方政府以及旗下国企、城投公司。后者按照本地保障性住房任务、需求（区位、户型、配套）等实际情况，在摸清市场上存量商品房数据后，与房企开展市场化、法治化磋商，以合理的价格收购。
　　最后，在具体落实过程中需要把握好三方面的平衡：一是国企央企与民营房企项目之间的平衡，做到标准统一、一视同仁；二是做到收购规模与财政状况的平衡，既要达到去库存效果，又要避免因过度收储造成地方新的债务风险；三是做到配售型保障房与配租型保障房的平衡。
　　“总之，要动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房源及收购价格。”徐晓明强调。
　　抓落实亟须解决哪些问题？东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇对中国经济时报记者分析，需要解决四大难点问题。
　　一是解决后续资金跟进问题。3000亿元如何撬动全国庞大的房地产库存体量是一个难点，现有资金远远不能满足需求。公开资料显示，全国已竣工的商品房有6亿多平方米，再加上未竣工的商品房，3000亿元只是一个开端，要解决好后续资金跟进的问题。
　　二是如何规范收购、合理定价，杜绝寻租行为，真正做到公平公正交易。对回购商品房的质量、价格等信息要公开透明，既要加强监督，又要用市场的办法来解决。
　　三是一些国有企业参与建设的商品房“收储”折价后，出现资产贬值、国有资产流失等问题，需要中央及国资委联合出台相应的政策予以解决。
　　四是解决所“收储”的商品房租给谁的问题。主要面向住房刚需人群，比如，如何对大学毕业生、进城打工的农民等配租或配售的问题。
　　用足金融政策快速主动出击
　　在金融政策方面，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品住房。如何用足金融政策，快速行动，主动出击，是当务之急。
　　易居研究院研究总监严跃进对此分析认为，首先，要了解3000亿元保障性住房再贷款资金的用途，同时对之前的有些资金要有相应的区别。其次，金融机构对于成熟的项目要主动推进贷款，加大支持力度。
　　徐晓明表示，地方政府首先要用好用足这项政策。本轮政策央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，总共有8000亿元资金进入市场。按照全国31个省级、333个地级行政单位，如果再加上2844个县级行政区，平均下来可获得额度并不大，但提前行动的地方政府，将会获得更多的支持金额。根据以需定购原则，明确收购主体、对象、用途，快速行动，主动作为。
　　徐晓明建议，各地应抓紧建立健全保障性住房“收储”长效工作机制，包括决策机制、沟通协调机制、监督机制等，成立由各级政府“一把手”挂帅的工作专班，落实工作责任制，加强统筹协调，各部门协同推进。
　　在配套政策方面，地方政府是有条件的，可以通过财政贴息、税收减免等财政手段进一步鼓励国企收储。此外，还可以借助中长期国债进行合理优化收储资金需求。对于收储的商品房用作保障性租赁住房的，可以争取通过发行公募REITs实现项目的投融管退。
　　可借鉴试点城市经验
　　此前各地已有收购存量商品房做保障性住房的相关探索和实践，受访专家表示，试点城市侧重点各有不同，一些经验可资借鉴。
　　在徐晓明看来，2023年初，央行推出1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，可以看作是政府收储商品房做保障性住房的一次试点。今年6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，济南、天津、郑州等市分别结合前期试点经验发言。“这说明地方政府在一年多的试点过程中，已经积累了一定的经验。”徐晓明表示。
　　除了上述试点城市，目前全国约有30个城市出台政策鼓励“收储”存量商品房，去库存。徐晓明认为，郑州市是央行“租赁住房贷款支持计划”试点城市。2023年，郑州市引导国资平台郑州城发集团通过下属子公司回购市场上去化慢、保交付难度大的存量住房资产，并将其改造为保障性租赁住房。不到一年半时间，就吸收了10.6万套房源，去化周期缩短了20个月，取得了非常好的实施效果。为了降低实施主体成本，郑州市政府给予实施主体一定资金补贴，使收储工作实现了较好的收支平衡，从而加快了“收储”工作进度。
　　“广州市增城区则是今年自主作为的区县政府，其经验也值得借鉴。”徐晓明说，今年5月30日，广州增城区新塘镇宣布，收购存量商品房作为广州新塘至汕尾铁路项目（新塘段）的拆迁安置房。在采购需求方面，确定房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置额需求量。在定价上，按照成本法作为评估方法，交易价格原则上按“土地成本+建安成本”。此举不仅节省了新建房成本，拆迁户能更快住新房，而且实现了项目去库存，也为其他地区的跟进开了一个好头。
　　严跃进认为，现在主要是配售型保障性住房，公租房、安置房都应推进，合肥提出收购存量的商办物业作为农村拆迁配套新用房，这比收购传统住宅类的房产有更大的拓展空间，各地存量商品房和保障性住房的概念只有扩展，才能提供可借鉴的内容。
　　（《中国经济时报》2024-06-28，林春霞）