“以旧换新”，这个消费品领域的常见概念，正在房地产市场逐步落地。所谓住房“以旧换新”，就是由购房者先锁定新房房源，再由中介机构进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，地方政府可提供换房补贴或给予税收减免优惠。
　　国内住房“以旧换新”的因城施策推广主要分为三个阶段：第一阶段为2023年下半年至2024年年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限；第二阶段为2024年4月，以郑州为代表的二线城市住房“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式；第三阶段为4月下旬，深圳、上海陆续发文，住房“以旧换新”扩散到一线城市。
　　据中指研究院监测数据显示，截至目前，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。业内人士预计，2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
　　 
　　【住房“以旧换新”政策出台背景】
　　（一）二手房交易渐成主流
　　“以旧换新”的一个大背景是，当前全国的二手房交易逐渐成为主流。
　　中指院统计，截至今年3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长；另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复，部分城市和产品价格止跌甚至略有小幅上涨。
　　此外，据开源证券监测，截至三月底，今年全国64座城市商品住宅累计成交面积同比下降44%；而全国17座城市二手房累计成交面积同比降幅已收窄至约20%。
　　以深圳为例，据深房中协统计，今年3月，深圳全市二手房网签达5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，突破了5000套行业荣枯线。这也是时隔3年，深圳月度网签量再次突破5000套。
　　在二手房和一手房的成交走势出现背离的环境下，“以旧换新”通过二手房的成交带动一手房的市场，也是可行的策略。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，近期新房去化难度较大，一定程度上与改善性需求“买一卖一”流通不畅有关。“住房置换群体手上的二手房卖不出去，导致没有足够资金实现‘买一’。国家多次强调要促进房地产良性循环，当市场自我循环较难实现时，各地便开始疏通换房渠道，推出住房‘以旧换新’政策。”
　　（摘自《住房“以旧换新”开启 交易堵点仍待纾解》，21世纪经济报道2024年4月19日）
　　 
　　（二）房地产市场需要政府介入
　　当前，我国房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善性及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。政府和地方城投公司的介入一方面可以提高群众换房的效率，另一方面还能将收购的二手房用于保障性租赁住房。
　　如果这项政策能够落实到位，它实际上可以逐步解决我国目前房地产市场面临的三大难题：一方面能够逐步消化体量巨大的新建商品住房存量房，另一方面又能改善已有住房人群的住房条件，满足改善性住房需求，同时还能解决低收入人群的住房需求。
　　从各地“以旧换新”的做法来看中国房地产市场整体情况，我们发现，中国房地产近几年面临的难题，比如房子过剩的问题，比如高空置率的问题，实际上部分原因是没有解决好资源有效合理配置的问题，是资源错配的问题，是结构性矛盾的问题。许多城市的空置率居高不下，而一些人却仍然没有自己的住房。与此同时，一些人虽然拥有自己的住房，但离自身对美好生活的需求还有很大距离。数据显示，中国超过一半的房子是2000年之前的，这些房子基本属于老破旧，无法满足老百姓对居住的需求。有些人虽然也有新的住房，但住房离绿色、智能、低碳、健康的居住要求还有相当的距离。
　　（摘自《期待“以旧换新”能“换”出一个新地产》，中国经营报2024年4月15日）
　　 
　　【住房“以旧换新”政策的积极意义】
　　北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示，住房“以旧换新”具有四大显性价值和重要作用：一是有利于促进房地产市场发展，推动房地产行业走出发展低谷，通过发展解决行业实际问题；二是有利于减轻购房者的经济负担，提高购房者的购房能力，推动新房和二手房联动发展，进一步提高房地产市场的活跃度；三是有助于带动关联产业链发展，形成“一业兴，百业旺”的发展新局面；四是有利于促进城市更新改造，提升城市整体形象。
　　对比去年一些城市已经推出的住房“以旧换新”相关活动，宋向清认为，住房“以旧换新”是促进房地产行业发展和市场回暖的重要手段，先行先试的城市都对房地产市场取得了程度不同的激励效果，从政策执行层面看，政策是有效的、积极的、可以效仿和借鉴的。
　　（摘自《郑州探索住房“卖旧买新”“以旧换新” 全年计划完成交易一万套》，证券时报2024年4月3日）
　　 
　　【当前住房“以旧换新”的主要模式】
　　经过梳理，各地住房“以旧换新”的模式大致可以分为以下三种。
　　一是帮卖。由开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。比如上海参加以旧换新活动的开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购新房的客户可以无条件退房退款；房地产经纪机构也承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。这种模式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。
　　二是回购。其又分为出售新房的房企回购消费者手中的二手房，国企或政府收购旧房用作保障房、安置房等方式。开发商或地方国企收购旧房可以获得财政补贴，这种方式是今年以来住房以旧换新的主流。比如浙江海宁表示，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。“这种方式更加直接，旧房有人帮你收了，不怕卖不出去。但也可能存在收购价达不到预期，以及房屋所在区域不在收购范围内等问题，需要仔细核对当地政策的具体条款。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。
　　三是补贴。对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。比如，山东日照因为给予20%的购房款补贴而备受关注。日照发文称，支持房地产开发企业开展以旧换新业务，开发企业若已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20%的优惠券补贴。湖北襄阳表示，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，对已缴纳的增值税按计税价格的1.5%给予补贴。广东肇庆的政策更进一步，支持推动旧房转保障性住房，此类消费者无需卖房，可一次性获取一定年限的租金用来购买新房。
　　还有的城市以“带押过户”（不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续）、放宽首套房认定标准等政策配合以旧换新，以更好地打通换房链条。如武汉市表示在当地仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
　　（摘自《超50城支持住房以旧换新 怎么换？难在哪？有坑吗？》，中国消费者报2024年5月13日）
　　 
　　【住房“以旧换新”的政策支持】
　　（一）中共中央政治局：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施
　　4月30日，中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展等。其中，本次政治局会议首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，正是今年以来各地房地产政策的发力要点。
　　（摘自《上海30余项目加入“以旧换新” 旧房未成功出售可无条件退款》，华夏时报2024年5月13日）
　　 
　　（二）多地楼市推“以旧换新”
　　2023年年初，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时就曾明确提出，今年要大力支持刚性和改善性住房需求，对以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
　　在此背景下，今年以来多地针对具有置换需求的群体已出台多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”以及“卖旧买新”税费减免优惠等。
　　具体来看，当前已有济南、西安、昆明、重庆、成都、青岛等超40个省市正式发文推行二手房交易“带押过户”；不久前，财政部等部门明确延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策，明确自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　此外，自2022年以来，我国即多次强调要通过降低房贷利率、降低交易税费成本等疏通二手房交易环节，畅通房地产市场循环。不久前北京链家宣布改革中介费率，总费率由2.7%调降为2%，同时从买房人承担变成建议买卖双方各承担1%。
　　（摘自《多地楼市推“以旧换新”》，中国经营报2023年11月6日）
　　 
　　（三）北京：购房“政策礼包”持续输送
　　近期针对“卖一买一”的置换需求利好政策层出不穷。
　　为了推动换房交易，财政部、税务总局早在2022年就提出对“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高可全部退还。
　　北京在2023年4月从二手房交易环节入手，试行存量房交易“连环单”业务并行办理，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，大大缩短交易时间。如今，海南省、无锡市、济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等多地均纷纷推行“带押过户”政策。
　　除了支持置换需求外，今年以来，更全面的购房“政策礼包”正源源不断送到购房者手中。据诸葛数据研究中心统计，截至4月8日，各地出台楼市松绑政策达276次，覆盖城市超160个。
　　从政策优化调整方式上来看，除了推出住房“以旧换新”以外，还包括放宽公积金贷款政策、实行购房补贴、放松限购、阶段性取消首套房商贷利率下限等多种举措。在加快建立城市房地产融资协调机制方面，各地分批提出了可给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行，满足房企合理融资需求。
　　（摘自《住房“以旧换新”促楼市成交》，北京日报2024年4月19日）
　　 
　　（四）上海：30余项目加入“以旧换新” 旧房未成功出售可无条件退款
　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在全市发起商品房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手房并购买新房的居民。
　　据悉，上海首批参加“以旧换新”倡议的房企有20余家、房地产经纪机构近10家、首批参加倡议的项目有30余个。截至5月6日上午，已有7个楼盘在支付宝“乐居换新购”小程序上线。
　　7个楼盘已经上线
　　根据倡议，上海本次“以旧换新”活动由两大行业协会牵头，在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。
　　据上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如和上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮介绍，此次“以旧换新”活动主要针对的是那些既有出售旧房需求，又有购买新房意愿的购房居民。
　　在上海“以旧换新”活动中，首批参加倡议的房地产开发企业达到20余家，房地产经纪机构近10家；参加倡议的项目有30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
　　从具体操作流程来看，购房居民先与房企达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。房企承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的购房居民可以无条件“退房退款”。
　　截至5月6日上午，已在支付宝“乐居换新购”小程序上线的楼盘共有7个，包括招商象屿星耀翠湾、象屿江湾悦府、金地嘉峰汇等，但楼盘详情页均显示“活动详细规则即将公布，敬请关注”。
　　对于上海此次推出的“以旧换新”活动，业内多给予肯定。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此次“以旧换新”主要是打通一、二手之间的置换链条。通过一个平台，将开发商、二手房、中介机构联合起来，有助于推动一、二手的交易顺畅。
　　58安居客房产研究院院长张波向记者表示，该倡议核心是人们的置换顺序从“卖旧买新”变成“买新卖旧”，这个政策可以降低置换业主的退出成本：“上海目前的置换人群基础相对较大。从参与置换的新房来看，主要是外环外区域，这一区域的去化难度普遍大于外环内，但由于上海本身的房价抗跌性在全国居前，预计政策的效果也会好于其他出台类似政策的城市。”
　　（摘自《上海 30 余项目加入“以旧换新” 旧房未成功出售可无条件退款》，华夏时报2024年5月13日）
　　 
　　（五）南京：国企试点推动存量房“以旧换新”
　　4月29日，为支持改善性购房需求，南京安居建设集团有限责任公司宣布启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。
　　根据4月27日发布的《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》，试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
　　《公告》提出：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）；可置换的新建商品住房房源，将通过“南京房产微政务”微信公众号，在“房帮宁”平台的“宁换新”模块中公示。首批试点限额共2000套。
　　据悉，房源收购主体为南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司，以下简称“置新公司”）。本次活动期限自公告发布之日起至今年12月31日。
　　“南京此次推出由安居集团收购存量住房‘以旧换新’新模式，是对去年市房协、市房地产经纪协会‘换新购’模式的有益补充，有利于更多市民根据自身需求进行选择。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，南京不断创新和丰富“以旧换新”模式，体现了“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，满足居民多样化改善性住房需求和对住房消费升级、美好人居需求”的政策导向。“当前，新房市场以改善需求为主，部分群众需要将手上的旧房子卖出去，而最大的痛点就是旧房子难卖，‘以旧换新’的出发点和落脚点就是从降低房屋置换周期、置换成本、简化旧房出售流程、激发国企参与等角度出发进行施策，既有利于促进一二手房联动，又能在提升楼市活跃度方面起到积极的促进作用。”张辉表示。
　　（摘自《南京国企试点推动存量房“以旧换新”》，南京日报2024年4月28日）
　　 
　　（六）扬州：市区商品住房“以旧换新”正式实施
　　在前期5个月开展购房“以旧换新”试点基础上，2024年2月20日，扬州市住建局正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，即日起实施，有效期至2025年6月30日。这7条举措旨在畅通新旧住房置换环节，更好满足改善性住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　解除商品住房满3年交易限制
　　《通知》第一条明确：“取消限售政策。市区住房取得《不动产权证书》，即可上市交易（有限产权限制交易的除外）。”
　　根据《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》（扬建房﹝2023﹞7号）文件，扬州市自2023年2月20日起全面取消限购政策。此次是在取消限购政策基础上全面放开限售，取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）满3年上市交易的限制，居民原有住房取得《不动产权证书》即可上市交易。
　　享受“以旧换新”契税补贴
　　《通知》第二条明确实施“以旧换新”契税补贴政策。2024年1月1日起，政策有效期内，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%），与人才购买首套房契税补贴政策不可同时享受。
　　积极推广“三方联动”
　　《通知》第三条明确推广“三方联动”式“以旧换新”做法。开发企业、中介机构、购房客户三方达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金。如双方商定继续履行的，可以重新签订合同。
　　该举措可理解为“帮卖模式”，主要在于购房者借助房企和中介的资源对旧房进行销售，以期加速卖出。整个流程为：购房者、开发商、中介三方签订协议，购房者缴纳意向金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售。若期限内二手房卖出，则合同生效进入新房交易流程；若二手房未卖出，则开发商无条件返还购房者前期交付的意向金。
　　鼓励支持企业“直接收购”
　　《通知》第四条提出：“支持开发企业开展‘直接收购’式‘以旧换新’业务。为开发企业与购房客户在‘以旧换新’过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。”
　　该举措可理解为“收购模式”，对房企实力有一定要求。去年9月、10月，扬州市先后发布《关于在市区购房开展“以旧换新”试点工作的通知》和《关于公布第二批“以旧换新”试点企业名单的通知》，确定6家房地产开发企业和4家房地产经纪机构作为试点企业名单。截至目前，市区已有逾200套二手房被房企直接收购。
　　旧房出售有了“兜底机制”，换房的确定性大幅度增加，对住房改善性需求释放有积极作用。
　　探索多种方式处置收购房源
　　《通知》第五条提出：“鼓励通过多种方式处置收购房源。鼓励各地探索将收购的旧房用作人才房、保障房和征迁安置房；鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购的房源。”
　　此举旨在鼓励各板块积极探索旧房活化、利用方式，帮助房地产开发企业、中介机构探索旧房去化新路径。业内人士表示，企业收购的二手房可通过人才公寓、保障性住房和征迁安置房等多种方式处置，一方面可快速完成保障性住房的供应目标，另一方面还可盘活房地产市场。
　　构建预告登记机制
　　《通知》第六条提出：“构建预告登记机制。开发企业收购的存量住房可以办理转移预告登记，办理预告登记的住房，卖出后可由开发企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人申请办理转移登记。”
　　为企业收购旧房开辟不动产登记绿色通道，可减少企业在收购、出售旧房过程中的办理环节。
　　允许开发企业委托收款
　　《通知》第七条提出：“允许开发企业委托收款。‘以旧换新’过程中，开发企业已足额支付旧房收购款项，后续旧房再出售时，允许开发企业接受委托直接收取售房款。”
　　据介绍，由市住房贷款担保中心（市住建局下属单位）作为第三方平台收取旧房款项，可规避交易环节风险。
　　（摘自《市区商品住房“以旧换新”正式实施 全面取消限售 取得<不动产权证书>即可上市交易》，扬州日报2024年2月22日）
　　 
　　（七）漳州：完善“保障+市场”住房供应体系激发市场活力
　　5月8日，漳州市住建局、漳州市财政局、漳州市国资委联合印发了《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》，在全省率先出台“政府主导、市场运作”的家庭住房“以旧换新”政策，完善“保障+市场”住房供应体系，激发市场活力。
　　根据《实施方案》，“以旧换新”是指在规定的时限和区域范围内的存量住房产权人，通过漳州市“以旧换新”平台售出存量住房后，由本人、配偶或子女在芗城区、龙文区、高新区范围内购入新建商品住房的市场行为。简而言之，就是用卖“旧房”的钱买新房。
　　“鼓励‘卖旧’的出发点，是多渠道筹集保障性住房房源。”漳州市住建局总工程师沈振德表示，由于现有公租房房源有限，无法满足实际需求，已有不少审核通过家庭在轮候等待安排。
　　如何“扩源”？通过国有保障房运营公司收购一部分二手住房、丰富保障性租赁住房供应成为破题之举。
　　根据《实施方案》，由漳龙集团有限公司下属的漳州安居智家住房开发有限公司、漳州城投集团有限公司下属的漳州城投资产经营管理有限公司作为运营主体联合搭建“以旧换新”平台。
　　市民通过平台申请“以旧换新”并和这两家国企签订“旧房”《预购买协议书》后，由平台合作的中介机构提供“优先卖”等服务。预购买协议签订之日起60日内，如“旧房”未能顺利售出，则由运营主体按评估价格90%购买，作为“保租房”进行运营管理，供“公租房”轮候对象和新市民、青年人等无房市民申请承租。
　　本次收购的“旧房”房源范围以胜利路为界，在新政规定区域内胜利路以北的存量住房由漳州安居智家住房开发有限公司购买，胜利路以南的存量住房由漳州城投资产经营管理有限公司购买。实施期内，若一家公司先购买满500套，则由另一家公司承接相关业务，直至总购买套数满1000套。
　　根据《实施方案》，市民可将售卖“旧房”后得到的资金用于购置新房，这就打通了一、二手住房的联通链条，激活房地产市场。
　　“以旧换新”的“旧房”需满足什么条件？
　　根据《实施方案》，漳州市申请“以旧换新”的“旧房”需在九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南的区域范围内，产权面积不得大于70平方米且权属清晰，在2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案并已办理房屋所有权证、土地使用证等不动产权证，房屋结构属于砖混结构或框架结构（不含房屋结构安全性等级为C级或D级的存量住房），住房评估单价不高于9000元/平方米。
　　2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案的“旧房”，实际房龄为近15年及以上。为何对旧房“年龄”设置得如此精确？“因为在前期多轮市调中我们发现，购买房龄15年以上的老房子很难申请到商业银行按揭贷款，特别是现在二手房交易市场挂牌量大、供大于求，这就让‘老房难卖’的局面愈发雪上加霜。”漳州市住建局总工程师沈振德表示，此次新政针对这一痛点设置“房龄”，由国企购入这些难卖的老房，经过重新整修后作为保障性房源提供给无房居民使用，让老房焕发新生。
　　为何要将“旧房”面积设置为不大于70平方米？沈振德表示，“买旧”“租旧”的人群多为收入较低群体或是外来定居漳州的新市民、刚就业的无房青年人等，房源面积小需支付的租金总额就少，经济负担也就相应降低，可以从侧面助力刚需人群圆住房梦。
　　“新房”的房源又有哪些？
　　《实施方案》明确，漳州市民可购买芗城区、龙文区、高新区范围内的新建商品住房（一手房）。运营主体按公开自愿原则征集房源、建立房源库并进行动态管理。若入库的新建商品住房房源已接受预定，开发企业应及时公布并在漳州市房屋租售一体化平台中完成“房源已预售”设置，运营主体需动态更新房源状况并及时向社会公开。此外，运营主体对通过“以旧换新”售出存量住房、购买新建商品住房的情况应及时统计相关信息。
　　“卖旧”后如何申请“买新”？
　　根据《实施方案》，市民办理“以旧换新”需要经过提出换房申请、委托中介服务、选择意向房源、办理购买手续等流程。
　　卖出“旧房”后，如果市民选择的是“以旧换新”平台合作房企纳入房源库的房屋，则在选定新房后与房企签订认购意向合同、支付定金；房企提供“放心买”服务，最长为市民锁定该意向房源60天（以《预购买协议书》签订之日起计算）。
　　如果市民选购的新房房源为平台房源库以外的商品住房，则需自行与房企约定成交价格、房源锁定、定金、购房款支付以及违约责任等事项。
　　同时《实施方案》明确，“旧房”买卖双方若是通过“以旧换新”平台中介挂牌完成交易，则按规定标准计取中介服务费用，中介服务费由买卖双方按约定共同支付；“旧房”若是通过“以旧换新”平台由国企购买，则不收取中介服务费用。
　　“成功入驻平台的房企将其在市区在售楼盘房源纳入平台房源库后，还必须按‘一房一价’原则把每一套都设置最高价，这个价格不得高于房屋预（现）售备案价，且最高控制价的均价不高于该项目住宅近6个月的成交均价，这可比大家自行购买新房要划算得多。”漳州城投资产经营管理有限公司相关负责人表示，根据新政，运营主体购买“旧房”作为“保租房”后，会优先供给“公租房”轮候对象申请承租，轮候对象承租后还可按规定申领“公租房”租赁补贴，享受“以旧换新”服务带来的福利。
　　（摘自《我市完善“保障+市场”住房供应体系 激发市场活力》，闽南日报2024年5月10日）
　　 
　　（八）郑州：“卖旧买新 以旧换新”两种方式疏通房地产交易堵点
　　4月1日，郑州市发布消息称，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，以进一步激活郑州市二手房市场，促进本市房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。该项工作按照“政府支持、职能部门监督、行业组织协调、专业机构参与、市场化运作”的原则稳步推进实施，2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
　　4月15日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会宣布将启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的试点工作，并提出将于4月20日正式启动二手住房收购试点工作，试点阶段限额500套，二手房需满足房龄不超过15年等条件；新房需满足现房和位置的条件。参与此次试点的换房群众在购买新建商品住房时，其总价款需不低于所出售的二手住房总价款。为确保交易的公正性，试点阶段要求二手住房产权人与新建商品住房买受人必须为同一主体。
　　4月26日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会及郑州城市发展集团联合举行新闻通气会，介绍郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作的相关情况。郑州城市发展集团安居公司执行董事兼总经理于通介绍说，截至目前，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。
　　在这次新闻通气会上，郑州市住房保障和房地产管理局房地产市场监管处副处长娄延山对房地产市场“卖旧买新、以旧换新”政策内容和意义进行说明时说，此举旨在进一步支持群众改善性住房需求，激活存量住房市场，促进全市房地产市场供需匹配，构建房地产市场平稳健康发展新模式。
　　郑州市住宅与房地产业协会会长叶琦就换房群众如何参与“卖旧买新、以旧换新”试点活动进行介绍时说，二手房收购标准要求为普通商品住房，竣工备案不超过15年，建筑面积在120平方米以下，范围为三环内金水区、郑东新区区域，不存在查封、贷款、租赁等情况，小区具备正常物业服务；新房则在“卖旧买新”新房房源库中选择，市民可结合自身生活、子女教育、工作通勤等需求选择改善性楼盘。
　　5月10日，距此次新闻通气会不到15天，郑州市正式宣布，二手房“以旧换新”工作即日起取消试点期限和试点区域，在市内的郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等主城区八区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作。
　　郑州市所收购的房屋条件具体为：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为主城区八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）；房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋所在小区有正常物业管理服务。
　　提供换房群众选购的新建商品住房条件为：已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等；房屋位于郑州市建成区范围内。
　　（摘自《郑州“卖旧买新以旧换新”两种方式疏通房地产交易堵点》，法治日报2024年5月16日）
　　 
　　（九）武汉：进一步优化完善房地产市场
　　5月6日，武汉市发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出了10项具体举措。
　　《通知》提及“以旧换新”的部分：2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。
　　“武汉的政策其实也是一种非常有意思的‘以旧换新’政策，其现在把次序换了回来：购房者可以先按优惠政策买新房，旧房后续可以再出售。换句话说，购房者在买新房的时候就享受了首套房的优惠，这是非常好的效应。对于一些有‘卖旧换新’需求的购房者来说，此类政策持续降低了相关成本，值得推广。”易居研究院研究总监严跃进表示。
　　（摘自《多地放松限购 住房以旧换新成亮点》，中国商报2024年5月9日）
　　 
　　（十）深圳：推行住房“以旧换新” 行业协会牵头推进
　　4月23日晚间，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动的通知》，宣布在全市推行住房“以旧换新”。
　　根据《通知》，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。
　　此次活动为期一年，自2024年5月1日至2025年4月30日。
　　多名业内人士分析认为，深圳是首个落地房产“以旧换新”的一线城市，由行业协会牵头推进，可能会对其他城市的政策制定产生示范效应。
　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从品质层面来看，此类项目无论是建筑设计、建筑外立面以及配套设施等，都是深圳较为优秀的新盘项目。
　　21家房产中介参与
　　截至4月24日，已有13家房地产开发企业和21家房地产中介机构，明确表示将参与深圳商品住房“以旧换新”活动。而参与“以旧换新”的新房项目，位于南山、福田、光明、龙华、龙岗、深汕等多个区域，总价从百万元到千万元不等。
　　具体来看，包括金地集团、绿景集团、远洋控股等在内的房地产开发商，均有项目在列。
　　（摘自《深圳推行住房“以旧换新” 行业协会牵头推进》，每日经济新闻2024年4月26日）
　　 
　　（十一）深圳：优化房地产政策
　　5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。
　　在支持“以旧换新”方面，上述通知明确，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次深圳除了肯定此前的“以旧换新”模式外，还在全国首创了一个词——“收旧换新”。对于房企收购二手房，深圳做了最大程度的政策放松。
　　“房企收购二手房和此前提及的国企收购二手房有着本质区别。”严跃进表示，收购二手房在客观上使房企的业务得到拓展，某种程度上使两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。其本身不占用地方财政资金，是后续各地在“以旧换新”过程中可以积极学习的政策内容。
　　（摘自《多地放松限购 住房以旧换新成亮点》，中国商报2024年5月9日）
　　 
　　【当前实施住房“以旧换新”存在的问题】
　　住房“以旧换新”政策能否达到预期目标，关键在于其能否满足群众需求。许多消费者表示，政策意愿是好的，关键在于是否能从人们的实际需求出发，各个城市要拿出真金白银，让置业者得实惠。
　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，住房“以旧换新”在实际操作中存在不少难点：
　　其一，新房选择范围小，不具备吸引力，购房人的参与意愿就不强。如果新房的品质不佳、位置不合适等，购房人参与的意愿也会大大降低。因此，需要引入范围更广、品质更优的小区参与到“以旧换新”活动中。
　　其二，二手房销售难度较高。在“以旧换新”过程中，许多城市要求购房人需要在90天内将旧房卖掉，相对来说这个时间比较紧张，可能会存在销售困难或者被压价等情况。
　　其三，新旧房价格差距过大，可能会影响换房意愿。如果旧房售卖的价格过低，新房的价格过高，相应的价格差和贷款可能会影响购房人的换房意愿。
　　广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示：“未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求，或成为一种重要的方式，其中关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。开发商、政府要把房价、金融、税收等该让的利让出来，尤其是对开发商来说，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让买家真正感受到，要买的新房是能改善居住品质的好房子。”
　　潜在纠纷不容忽视
　　值得注意的是，消费者在进行住房“以旧换新”时也要注意避免权益受损。北京理道律师事务所主任律师王久成表示，消费者应该知晓并充分理解所在地政府关于住房“以旧换新”政策的内容以及交易细则、办理流程。面对开发商和中介机构的宣传，要学会甄别，查看其是否与政策相一致，是否真实。对新旧房房源要详细了解相关信息，谨慎选择，仔细阅读和查看房屋买卖合同等文件。
　　王久成进一步分析指出，可能导致消费者合法权益受损或者产生消费纠纷的原因有五个方面：
　　一是住房“以旧换新”政策细则不完善，无法真正保障消费者的知情权；二是开发商、中介机构可能利用政策信息不对等对房源信息进行虚假宣传，甚至欺诈；三是如果所购新房为期房，可能存在逾期交房、烂尾的风险，购房资金退还难保障；四是旧房出售款如逾期支付，可能导致新房交易纠纷；五是旧房出售时隐瞒真实信息，可能导致合同无法履行。
　　王玉臣则指出，此轮“以旧换新”可选的新房范围普遍较小，开发商可能会借此机会清库存，那么在这个过程中可能会伴随房屋质量问题、虚假宣传等商品房常见的纠纷。另外，需要注意换房流程的设置。如果在“以旧换新”的过程中，相关流程设置不够清晰和明确，那么购房人很有可能会掉入合同陷阱，建议相关部门要对开发商及中介公司的合同设置进行审核。
　　（摘自《超50城支持住房以旧换新 怎么换？难在哪？有坑吗？》，中国消费者报2024年5月13日）
　　 
　　【推动住房“以旧换新”的对策建议】
　　（一）“以旧换新”如何顺利开展
　　“以旧换新”作为当前房地产市场的发展趋势之一，可以如何更好、更广地推广，以促进房地产市场的平稳健康发展？
　　嘉毅地产总经理邓桐燊建议，目前全国各城市成功的做法是房地产开发商或国企直接收购二手房，给付售房款直接购买新房，这种方式成交率高，短期内促进房地产市场的成交活跃。同时，政府可以联同金融机构在按揭利率降低、契税等方面给予支持，并支持补贴房地产开发商直接收购二手房。“此外，开发商应当积极推出价优品质好的房子让市民选购，不要利用‘以旧换新’作为去库存去尾货的手段，伤害市民购房的信心。”邓桐燊说。
　　美智地产市场研究中心总监张镇兰提到，房子“以旧换新”除了代售模式外还有“旧房换购”模式，目前也是各城市采用较多的一种模式，如郑州、南京、武汉等城市均采用这种模式。“旧房换购”通常由官方进行主导，由政府平台、开发商、购房者、住房管理部门四方参与。购房者先选定意向新房，评估机构完成旧房的价值评估，平台公司完成初审后签订四方换新协议，再由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同。相比自行置换，这种模式加速了“以旧换新”的周期，能够有效盘活一二手房。
　　江门市房地产行业协会执行会长叶泽权认为，地方政府针对住房“以旧换新”服务模式要有所动作，包括给予一定程度的契税优惠、购房补贴或其他政策支持，以此降低购房成本，一方面带动更多的房地产企业自发开展“以旧换新”，另一方面也可以刺激换房需求入市，这个模式比较容易落实与促进市场需求，助力活动取得成效，光靠企业和协会进行推广还是不够的。同时，建议由政府发动媒体进行集中力量推广，同时中介协会与中介机构、房企三方加强沟通，逐步完善具体操作细节。
　　（摘自《“以旧换新”如何激活楼市一池春水》，江门日报2024年5月16日）
　　 
　　（二）构建房地产发展新模式
　　为了将“以旧换新”政策落实到位，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。
　　房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要解决上述问题，必须加强顶层设计，深化改革，通过结构性改革，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，建立租购并举的住房制度，着力构建房地产发展新模式。
　　当前我国新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系已经发生了深刻变化，在新的环境下，要构建房地产发展新模式，中国房地产发展必须加强制度建设，改革商品房相关基础性制度。
　　住房和城乡建设部已明确，下一步将完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给方面，则将改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。
　　此外，为了避免过去盲目扩张和过度开发的发展模式，政府需要合理规划城市发展。我们要探索建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。各地要因地制宜，根据自身实际情况，编制好住房发展规划。
　　构建房地产发展新模式，必须正确处理好政府和市场的关系，加快完善“市场+保障”的住房供应体系。政府的归政府，市场的归市场，明确政府提供基本保障，市场提供多元化多层次的需求。
　　政府首要的任务是规划建设保障性住房，拓展配售型保障性住房的新路子。明确哪些人可以享受保障性住房。比如，下一步能否研究政策保障农民工的住房问题。我国在城镇工作的农民工近3亿人，已占到城镇就业人员的近65%。农民工享受当地均等化公共服务尚没有真正完全落实到位。根源在于同时，绝大部分农民工在城镇的住房问题还没有解决，他们的配偶、孩子无法很难进城落户。现在我们一方面房地产过剩，另一方面在城市工作的农民工没有住房。政府提供的公租房在农民工居住方式中占比不到2%。推进农民工“市民化”进程，关键是把农民工纳入城镇住房保障范围。
　　此外，政府还应进行城中村改造、老旧小区改造等重大工程，同时加大对新房与存量房源的公共配套完善，以改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
　　市场方面，则要鼓励企业下大力气建设“好房子”。以前，我们注重的是“量”，今后，我们更注重的是“质”。住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上“好房子”。目前，市场上“好房子”仍然是稀缺资源。什么是“好房子”？不同面积、不同价位都有不同的“好房子”。政府要加快开展“好房子”标准研究、技术体系建设。引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备。
　　在以人工智能为代表的新一代信息技术快速发展的背景下，“房地产+科技”为我们建设“好房子”带来新的机遇与挑战。下一步要加快推动人工智能在住房领域的深度融合与多场景应用，运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术，推动“数字住建”落地实施，大力发展智能建造，努力为全社会提供高品质建筑产品，打造“中国建造”升级版。从人工智能到物联网，我们乐见最新的高科技，能够应用到房子上，当房子充满了科技属性，城市成为智慧城市，家居成为智慧家居，房屋也将成为智能房屋。
　　在行业产业链盈利模式发生变化的情况下，作为建设“好房子”的主力军，房地产开发企业也应逐步转变自身发展定位，从过去单纯的房子建设方转变成服务商运营商，要通过运营房子比卖房子赚得更多。在新模式下，房地产商今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。
　　我们也期待，多行业能够跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，让群众能够住得健康、用得安全方便。而地产行业，也能在“以旧换新”和“房地产+”等模式的推动下，通过科技创新，迸发出更多的新质生产力，进入发展新模式，走上发展新赛道，成为一个全新的房地产业。
　　（摘自《期待“以旧换新”能“换”出一个新地产》，中国经营报2024年4月15日）